文 / 粵進(jìn)深 李奕和
去年 6 月，位于深圳灣超級(jí)總部基地的網(wǎng)紅豪宅中海深灣玖序開(kāi)盤(pán)。
項(xiàng)目毛坯備案均價(jià) 13.3 萬(wàn)元 /㎡，精裝均價(jià) 14.3 萬(wàn) /㎡，創(chuàng)下深圳新建商品房最高價(jià)。
" 深超總 " 的區(qū)位價(jià)值，在那一刻被體現(xiàn)得淋漓盡致。
但讓人意想不到的是，位于同一片區(qū)域、就在深灣玖序的旁邊，有項(xiàng)目卻因賣(mài)出 5 萬(wàn) /㎡ 的價(jià)格而出圈。
前不久，深圳地產(chǎn)圈被超總壹號(hào)發(fā)出的特價(jià)宣傳海報(bào)刷屏了。
項(xiàng)目推出部分特價(jià)房源，單價(jià) 5 萬(wàn) /㎡起，而且?guī)?1.2 萬(wàn) /㎡精裝修，118㎡總價(jià) 646 萬(wàn)元，2025 年底交付。
要知道，超總壹號(hào)同樣在 " 深超總 " 核心區(qū)，就在深灣玖序的邊上。
價(jià)格出來(lái)后，不少人說(shuō)道：" 沙井價(jià)住深超總 "。
實(shí)際上，即便是同一個(gè)項(xiàng)目，超總壹號(hào)據(jù)悉在去年的價(jià)格還去到 10 萬(wàn) /㎡。
如今其推出的特價(jià)房源，相當(dāng)于打了個(gè)五折。
當(dāng)然，降價(jià)是有理由的。
超總壹號(hào)由神州數(shù)碼開(kāi)發(fā)，后者的核心人物是郭為，目前也是神州數(shù)碼董事長(zhǎng)。
項(xiàng)目總建筑面積約 20.6 萬(wàn)平方米，是集超高層辦公、獨(dú)棟辦公、高端公寓、商業(yè)于一體的生態(tài)綜合體。
分東西塔，東塔為純辦公用以自用及對(duì)外租賃，西塔則為商辦公寓。
目前對(duì)外銷(xiāo)售，并打出特價(jià)的就是商辦公寓部分。
該建筑高度 200 米，層高 4.5 米，戶(hù)型面積段主要為 118-278㎡。
也就是說(shuō)項(xiàng)目并非住宅，而是商辦性質(zhì)做成的類(lèi)住宅產(chǎn)品。
這種產(chǎn)品有一定的靈活性，可用來(lái)辦公，又可當(dāng)會(huì)所做商務(wù)接待，還可以住。
但畢竟跟純正的住宅產(chǎn)品有所區(qū)別，客群面較窄。
不可否認(rèn)，超總壹號(hào)在區(qū)位上其實(shí)具備豪宅基因，開(kāi)發(fā)商在打造上也花了不少的心思。
項(xiàng)目地塊最早在 2017 年，由神州數(shù)碼以 36.2 億成功拿下；2018 年，項(xiàng)目集中開(kāi)工建設(shè)。
至今已八載，是神州數(shù)碼打造的重要項(xiàng)目。
只不過(guò)，產(chǎn)品與區(qū)域的錯(cuò)配，使得有錢(qián)人看不上，普通投資客買(mǎi)不起。
同時(shí)伴隨這幾年商辦公寓市場(chǎng)下行，超總壹號(hào)的以?xún)r(jià)換量似乎就成了一種必然。
實(shí)際上，不只是超總壹號(hào)。
深圳各大核心區(qū)類(lèi)似產(chǎn)品的還有 SIC、恒裕深圳灣、華僑城新璽、太子灣 108 府、僑城壹號(hào)、SCT 灣流、瑞灣府、歲寶壹品等。
這些項(xiàng)目，不少也都經(jīng)歷了跌價(jià)。
房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)，并不是神州數(shù)碼的主業(yè)，它的另一個(gè)重要標(biāo)簽，是國(guó)內(nèi) IT 分銷(xiāo)龍頭企業(yè)。
但即便如此，神州數(shù)碼的業(yè)績(jī)還是受到了超總壹號(hào)跌價(jià)的影響。
2024 年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1281.66 億元，同比增長(zhǎng) 7.14%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 7.53 億元，同比減少 35.77%，陷入增收不增利境地。
而這里面，如果扣除深圳市神州數(shù)碼國(guó)際創(chuàng)新中心（即 IIC 超總壹號(hào)項(xiàng)目）負(fù)向影響，其凈利潤(rùn) 13.05 億元，是保持正向增長(zhǎng)的。
對(duì)此，神州數(shù)碼在年報(bào)中也做出解釋?zhuān)?/p>
" 公司持有的 IIC 資產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)部分銷(xiāo)售，但是銷(xiāo)售毛利未能彌補(bǔ)因資金占用而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及因房地產(chǎn)市場(chǎng)因素引發(fā)的資產(chǎn)減值，對(duì)公司的凈利潤(rùn)造成了一定程度的負(fù)面影響。"
具體而言，2024 年，神州數(shù)碼公允價(jià)值變動(dòng)為損失 3.05 億元，相比 2023 年的損失 6380 萬(wàn)元，增加了不少。
信用減值損失 1.36 億元，資產(chǎn)減值損失 1.5 億元。這兩項(xiàng)，2023 年還是正向收益。
報(bào)告期內(nèi)，神州數(shù)碼公允價(jià)值變動(dòng)損失較大，主要受到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。
其采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)包括房屋、建筑及深圳灣總部基地兩部分。
而僅深圳灣總部基地項(xiàng)目（即 IIC 超總壹號(hào)），公允價(jià)值變動(dòng)損失了 3.86 億元。從而對(duì)企業(yè)整體的利潤(rùn)產(chǎn)生影響。
商辦公寓不好賣(mài)，超總壹號(hào)還需應(yīng)對(duì)片區(qū) " 商改住 " 的沖擊。就在 4 月 29 日，深圳灣超級(jí)總部基地位于 IIC 超總壹號(hào)北邊的商業(yè)用地，調(diào)規(guī)成了住宅用地。
要知道，去年爆火的深灣玖序，前身也是商改住地塊。
