端午節(jié)前一周的周日，位于西城區(qū)菜市口的中海大吉巷開業(yè)了。
人氣很高，開放當日，客流突破 20 萬。端午節(jié)假期三天，客流超 50 萬，依官方數(shù)據(jù)看，它與朝陽合生匯端午的客流相差無幾。
社交媒體上，大吉巷也成為熱門話題，相關(guān)話題閱讀量突破千萬。不少人來閑逛體驗，來打卡拍照。開業(yè)沒幾天，大吉巷就有了" 南城太古里 "、" 菜古里 "等多個稱號。
帶著一顆好奇心，作者打算去體驗下這個傳說中不一樣的商場。按照習(xí)慣，在某書上查找攻略，卻發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象，網(wǎng)友們對大吉巷的評價兩極分化很是嚴重。
逛了還想來，不傻大空，不土不破不亂套；
北京難得位置在市中心又很 city 的地方；
中庭建筑很美，值得來看看，雖然有點不完善，但真的是新的南城之光，像樣！
沒有胡同有意思，走完了什么也沒記住；
雜貨類還行其他沒興趣，缺個快消類服裝品牌；
很莫名其妙的招商，樓下凈是按摩美甲，樓上沒什么一線知名品牌，感覺像跳蚤市場；
評價反差如此之大，大吉巷究竟如何？帶著問題，我們?nèi)ド虉隼镎掖鸢浮?/p>
01
新鮮感褪去后
工作日下午，作者來到大吉巷。首先，交通先給個贊。西側(cè)是菜市口大街，北側(cè)是騾馬市大街，開車可直達西單、牛街、南二環(huán)等。地鐵的話，4 號線和 7 號線換乘站菜市口站 c 口直通大吉巷 B1 層，不用多走路直接開逛。
西城區(qū)菜市口片區(qū)，歷來缺乏大型商業(yè)體，居民購物主要依賴稍遠的西單、崇文門等地，大吉巷的出現(xiàn)恰好填補區(qū)域商業(yè)的空白，為附近居民提供一個家門口的購物休閑之所。此外，大吉巷的建筑風(fēng)格，讓人眼前一亮。無論是地下，還是地上的建筑，都能看到大量傳統(tǒng)元素的應(yīng)用，比如青磚灰瓦、垂花門、影壁這些傳統(tǒng)建筑符號。
地上街區(qū)中，西側(cè)區(qū)域建筑均打造成四合院樣式，與康有為故居等文保建筑交融在一起，給消費者一種在四合院逛街的場景體驗。以此看，大吉巷是一個很北京的商場。
身為非標商業(yè)，大吉巷在體驗場景的豐富度上，也是做足了功夫。合院式街區(qū)形態(tài)，使得室內(nèi)外形成聯(lián)動，室外的休閑感與室內(nèi)商業(yè)的功能性相融合，打破邊界，讓消費體驗更為立體。還有形如土樓的中央下沉式廣場，階梯式的花園廣場，多樣化的綠地景觀等等，為大眾營造一個更具沉浸式且滿足情緒的體驗空間。
肯定了優(yōu)點，接下來我們再談?wù)劜蛔恪?/p>
首先定位似乎不夠清晰。從官方消息看，大吉巷定位是 " 城市會客廳 "。但其所在的菜市口整體屬內(nèi)城生活區(qū)，居住人口多。從這點看，它與西單、王府井甚至三里屯有著本質(zhì)區(qū)別，它不太可能成為全北京人或外地客的會客廳，更應(yīng)該是一個契合區(qū)域消費需求的會客廳。
但大吉巷的業(yè)態(tài)又不夠煙火氣。日常生活所需的超市、電影院在這里是零存在。60 余家餐飲品牌中，適合居民休閑的特色小館、小酒吧在這里幾乎沒有。反而寫字樓、商務(wù)場景標配的喜家德、馬記永、霸王茶姬等快餐茶飲以近 40 家的體量，成為這里的主角。
反觀時尚潮流地標的 THE BOX 朝外，以中央露天廣場作內(nèi)容載體，從街頭表演、藝術(shù)展覽到露營市集、Livehouse 演出等，持續(xù)性的各種活動，成為青年文化專屬符號，增強年輕人對項目的文化認同。
再看大吉巷宣傳中屢次提及的品牌及首店。根據(jù)官方信息，大吉巷引進 150 余家特色品牌，超 50% 為首店或定制店。可作者實際體驗后發(fā)現(xiàn)，無論是品牌數(shù)量，還是首店或定制店，噱頭更足。
從官微信息和項目平面圖統(tǒng)計，入駐大吉巷的品牌在 120 個左右，并不是其宣傳的 150+。首店或定制店也沒超 50%，而是在 30% 左右。
就項目首店看，主要集中在餐飲及服飾方面，如瑅瑚小館全國首店、山夏間北京首店、有雲(yún)北京首店、諸如是全國首店、東方境全國首店等，另外還有一些戶外品牌店，如 RE 而意 × Le Coq Sportif 聯(lián)名定制騎行全國首店、WILD THINGS 北京首店等。
近幾年，首店數(shù)量和質(zhì)量，是衡量一個商業(yè)體活力的重要指標。但回歸商業(yè)的本質(zhì)，首店應(yīng)該是在符合商業(yè)定位的前提下，為其客群構(gòu)建一種新質(zhì)生活方式，首店之外的品牌亦是如此。主要面向周邊居住客群的大吉巷，一些首店或品牌似乎并不太符合其氣質(zhì)。比如止癢商店，與朝陽大悅城、THE BOX 朝外等潮流地或許融合更好。還有主打洛麗塔風(fēng)的仲夏物語，潮玩天堂的王府井喜悅更像它的安身處 ......
最后談下作者真實體驗，大吉巷在細節(jié)方面還需提高。整個商場包括西側(cè)的文保建筑，裝修味道很重，作者帶著口罩都感覺非常嗆鼻。衛(wèi)生間的情況也不太理想。再就休息空間不足，在 B1 層，除個別店鋪自備座椅外，整個公共區(qū)域沒有一處歇腳的地方。在垃圾桶附近，碰見不少抽煙者，商場人員無人出來制止。
或是對非標空間的好奇，或是對歷史文化的共鳴，大吉巷當下熱度更多來自大眾的新鮮感。新鮮過后，承載宣南文化的大吉巷又要靠什么實現(xiàn)長久生存呢？
運營，或許是唯一的答案。CBRE 華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部經(jīng)理曹凱向作者談到，歷史街區(qū)的更新需突破保護與利用的二元對立，推動歷史街區(qū)從交易場所向城市文化記憶的再生裝置轉(zhuǎn)變。更新項目成功與否的關(guān)鍵是可持續(xù)性運營。如何在保持 " 非標商業(yè) " 的盈利性，同時平衡在地居民的權(quán)益，是需要在實踐中深入思考和探索的重要課題。
02
更新，修復(fù) " 生活 " 節(jié)奏
城市更新浪潮下，北京商圈尤其是二環(huán)商圈煥新步伐不斷加快。從王府井、西單到前門等，傳統(tǒng)商業(yè)接連改造升級，新興商業(yè)相繼涌現(xiàn)，更新消費場景的同時，為城市持續(xù)注入新活力。
作為南二環(huán)商業(yè)更新的重作，融合歷史文化、獨具建筑風(fēng)格的大吉巷，讓不少人對其報以期待，有人斷言它或?qū)⒊蔀槎h(huán)商業(yè)的頂流。在時間的洪流里，它真能適應(yīng)二環(huán)商業(yè)的土壤，成為北京名副其實的商業(yè)地標嗎？
讓我們先把目光投向二環(huán)商業(yè)。
縱觀北京商業(yè)發(fā)展中，二環(huán)歷來是商賈云集之地，王府井、西單、大柵欄三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)均出自于此。改革開放后，這里一度成為北京商業(yè)的風(fēng)向標。隨著消費趨勢和多中心商業(yè)格局的形成，西單等城市核心區(qū)商圈慢慢被弱化。
以崇文門商圈為例，曾幾何時，新世界百貨憑借 "60 小時不打烊 " 舉措創(chuàng)下每小時銷售百萬紀錄，成為當時北京實體商業(yè)之光。這位老大哥也帶著圈里的國瑞購物中心、搜秀商城為二環(huán)商業(yè)開辟新賽道。而后受制于業(yè)態(tài)等因素，崇文門商圈逐漸沒落。
再看西單，曾經(jīng)的 77 街、西單大悅城等，引領(lǐng)一代代北京青年追趕潮流。后續(xù)在三里屯太古里、合生匯等新生代的夾擊下，西單時尚影響力漸弱。
更新，成為大家不謀而合的共識。
在崇文門商圈，新世界百貨從建筑外觀和內(nèi)飾大刀闊斧的改造，到高化品牌、潮玩谷子店等品牌引進；搜秀商城增加密室逃脫等業(yè)態(tài)；18 年開業(yè)的合景摩方，結(jié)合在地文化，將原有的崇文門菜市場在 B2 層重新展示。
在西單商圈，西單商場全面改建，西單購物中心也將展開大規(guī)模翻新，漢光、華威及西單大悅城等也在進行局部改造升級。西單更新場作為較早的更新之作，已運營 4 年。
前門商圈中，新出的北京坊在前門打造一個民國風(fēng)的建筑集群，成為 " 中國式生活體驗區(qū) "。長安街北側(cè)的王府井商圈，23 年開業(yè)的王府井喜悅，被視為二次元愛好者的天堂。同年，王府井銀泰 in88 全面調(diào)改升級；百年歷史的東安市場轉(zhuǎn)型為潮奢買手制百貨 ......
但更新效果，似乎未達預(yù)期。
工作日下班時間，作者來到崇文門，發(fā)現(xiàn)新世界百貨一期客流屈指可數(shù)；合景摩方的客流集中在餐飲區(qū)，B2 層略顯低端和雜亂的崇文門菜市也是寥寥無幾。國瑞購物中心，餐飲區(qū)之外顧客并不多，北區(qū)近半數(shù)商鋪已退出。
在客流不少的前門商圈，特色明顯的北京坊也沒能做起來。開業(yè)多年的一期，目前也沒能形成一定的吸引力。
處在國際消費體驗區(qū)前沿的王府井商圈，表現(xiàn)稱得上最好。業(yè)態(tài)豐富、品類齊全的 apm，加上一些潮流和品質(zhì)店門店，引流不少；主打新國潮的王府井喜悅，進入今年 1 月北京 TOP20 人氣商場榜單；新東安市場、王府中環(huán)等開展離境退稅服務(wù)，消費量得到增加；不過體量較小的王府井銀泰 in88，日常客流略少。
整體來看，二環(huán)商業(yè)更新，多屬未達預(yù)期，原因來自多方面。或是全城商業(yè)百花齊放的局面，大眾對內(nèi)城商業(yè)需求減少。或是更新后的商業(yè)項目大同小異，特色不鮮明沒能形成強大吸引力。對此，RET 睿意德創(chuàng)始合伙人索珊表示：從規(guī)劃角度，更新既要承接城市效率發(fā)展階段的格局，又要銜接未來發(fā)展愿景。所以是一個硬、軟兼顧，也就是硬體建筑與空間和文化、經(jīng)濟、生活軟性兼顧的問題。" 更新 "，不僅是對空間的改造，更應(yīng)該是對 " 生活結(jié)構(gòu) " 和 " 城市關(guān)系 " 的重新組織。
另外，她還提到，商業(yè)項目的更新往往在 " 空間煥新 " 上投入很大，但忽略了 " 生活節(jié)奏的修復(fù) "。城市更新不只是開發(fā)的延續(xù)，而應(yīng)該是運營的起點。
以此來看，商業(yè)更新歷史文化街區(qū)方面，城市大眾需要的不是將相關(guān)元素浮在表面的一個空間，而是真正將在地的文化融入消費生活肌理的社交場。立于二環(huán)的大吉巷，任重而道遠。
