" 傳統(tǒng)模式面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是我們看到新需求同樣孕育著巨大機(jī)遇。"
8 月 8 日，城投控股（SH600649，股價(jià) 4.60 元，市值 115.21 億元）董事長(zhǎng)張辰向包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體表示，要推動(dòng)租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須走創(chuàng)新的金融之路，而租賃住房規(guī)模化發(fā)展勢(shì)必要面對(duì)重資產(chǎn)投入的資金效率問題。
此前一日（8 月 7 日），城投控股公告宣布，參與國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼為 508031，以下簡(jiǎn)稱 " 城投寬庭保租房 REIT"）的擴(kuò)募，計(jì)劃新裝入兩處優(yōu)質(zhì)上海保租房資產(chǎn)至城投寬庭保租房 REIT。
作為 2024 年 1 月上市時(shí)市場(chǎng)規(guī)模最大、上海國資首單保租房 REITs 及長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)首單保租房 REITs，城投寬庭保租房 REIT 的一舉一動(dòng)頗受業(yè)界關(guān)注。
注入兩大社區(qū)，共計(jì) 3592 套保租房
根據(jù)公告，城投控股擬選取子公司持有的上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江社區(qū) MHPO-1307 單元 G03-04 地塊租賃住房項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱 " 浦江社區(qū) "）、上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)七寶社區(qū) MHPO-0105 單元 01-02 地塊新建租賃住房項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱 " 九星社區(qū) "）作為底層資產(chǎn)，參與本次擴(kuò)募。
上述兩個(gè)社區(qū)均為保障性租賃住房項(xiàng)目，土地用途為 R4（租賃住房）。其中，浦江社區(qū)總建筑面積約為 15.37 萬平方米，擁有 2362 套保障性租賃住房；九星社區(qū)總建筑面積約為 8.18 萬平方米，擁有 1230 套保障性租賃住房。
也就是說，參與此次擴(kuò)募的浦江社區(qū)和九星社區(qū)，將為城投寬庭保租房 REIT 新增 3592 套保障性租賃住房。
原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司 100% 股權(quán)，專項(xiàng)計(jì)劃向項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，置換項(xiàng)目公司存量負(fù)債。擴(kuò)募完成后，上海城投置地經(jīng)營管理有限公司將作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)運(yùn)營管理工作。
據(jù)張辰介紹，經(jīng)過將近一年時(shí)間探索實(shí)踐，公司在保租房業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展方面走通了一條 " 投融建管退 " 的循環(huán)路徑。
城投寬庭保租房 REIT 于去年 1 月在上交所上市，募集規(guī)模達(dá) 30.5 億元。截至今年上半年末，已累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額 6337 萬元，按照募集規(guī)模計(jì)算年化現(xiàn)金流分派率 4.19%，市值達(dá) 42.72 億元，上市后增幅超 40%。
早在 2019 年，上海城投（城投控股母公司）就發(fā)布了 " 城投寬庭 " 租賃住宅品牌。目前，城投寬庭已累計(jì)布局上海 9 個(gè)區(qū)域 19 個(gè)項(xiàng)目，管理房源超 2.7 萬套，累計(jì)服務(wù)近 5 萬人次。在效益表現(xiàn)上，2024 年租金收入規(guī)模突破 5 億元。
去年底，城投控股聯(lián)合上海國盛集團(tuán)下屬上海國有存量資產(chǎn)盤活母基金成立合伙企業(yè)，收購上海馨伴寓置業(yè)有限公司 100% 股權(quán)及標(biāo)的公司股東華鑫置業(yè)對(duì)標(biāo)公司享有的股東借款債權(quán)，進(jìn)而投資徐匯區(qū)田林板塊 244-19 地塊的租賃住房物業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于今年 5 月以 " 城投寬庭徐匯社區(qū) " 的新身份開業(yè)運(yùn)營。
REITs 市場(chǎng)火熱，房企爭(zhēng)購存量資產(chǎn)擴(kuò)規(guī)模
今年以來，REITs 市場(chǎng)整體漲幅亮眼，從 6 月收盤價(jià)的絕對(duì)值來看，8 只保租房 REITs 收盤價(jià)均值為 4.2 元，同比平均漲幅達(dá) 44 個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn) " 波動(dòng)中穩(wěn)步上行 " 特征。
6 月 25 日，華夏北京保障房 REIT 擴(kuò)募項(xiàng)目在上交所上市，成為國內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房 REITs 項(xiàng)目，擴(kuò)募發(fā)售募集資金總額約 9.46 億元，購入的資產(chǎn)包括 4 個(gè)租賃住房項(xiàng)目，位于北京市海淀區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)和大興區(qū)，回收資金用于公共租賃住房等保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。
上海老牌房企新黃浦則是宣布以總價(jià) 2.15 億元收購北京市昌平區(qū)硅谷 SOHO-2 號(hào)樓，項(xiàng)目建筑處于毛坯狀態(tài)，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公。交易協(xié)議中，賣方承諾在尾款支付后協(xié)助解押資產(chǎn)，并配合將硅谷 SOHO-2 號(hào)樓納入北京市保障性住房體系。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，擴(kuò)募注入模式是保租房 REITs 發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，其不僅進(jìn)一步鞏固并拓展權(quán)益資金融資通道，使保障性租賃住房項(xiàng)目的全周期運(yùn)營機(jī)制更加順暢高效，而且有助于盤活存量資產(chǎn)，提升租賃住房領(lǐng)域的滾動(dòng)投資能力。
" 公司有意承接市屬或區(qū)屬國企退出的存量資產(chǎn)，另外也同步在看一些市場(chǎng)化非租賃住房存量項(xiàng)目。" 上海一家保租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者透露。
該負(fù)責(zé)人表示，大宗資產(chǎn)退出機(jī)制是投資者非常關(guān)心的問題，許多存量商辦項(xiàng)目空置率較高，較難市場(chǎng)化退出，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)政策進(jìn)行非改租后，能夠提高租金坪效和投資收益，部分有條件的存量資產(chǎn)可通過資產(chǎn)證券化 REITs 進(jìn)行上市退出。
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