中國網財經 6 月 25 日訊 日前，深圳市住房和建設局印發《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規定》 ( 下稱《規定》 ) ，對已批規劃的出售型保障性住房的轉換規則進行明確?！兑幎ā酚?6 月 24 日起實施，有效期 5 年。
" 此次深圳舊改保障房新規最大的亮點有兩個，一是存量項目調減出售型保障房，并轉為商品房。二是新增項目或單元規劃未通過的，明確了新的保障房配建移交規則，對舊改配建做了核減，給市場明確的信號。" 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網財經記者采訪時表示。
具體來看，該規定第十三條提出，《指導意見》施行前城市更新單元規劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或實施主體可將出售型保障性住房建筑面積的 40% 調整為商品住房，其余 60% 按照城市更新單元規劃居住用地的平均容積率折算成用地無償移交政府，用地面積原則上不小于 3000 平方米。上述調整按照城市更新單元規劃非強制性內容的修改程序申請規劃修改。申報主體或實施主體也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的 50% 調整為商品住房，其余 50% 調整為配租型保障性住房。
在李宇嘉看來，存量項目調減保障房轉為商品房，一方面原因是讓存量項目盡快啟動。
李宇嘉指出，很長一段時間，舊改驅動了深圳樓市。舊改從供給端提供了來自拆遷的購買力，同時拆遷也是新增供應的主力之一，舊改規劃提振片區發展前景，土地價值升值，帶動市場情緒。
不過李宇嘉還表示，由于市場下行，資金平衡難度大，存量項目按舊的配建規則很難進行下去。不僅造成樓市動力削弱，而且產生了回遷安置、不良資產、三角債等問題。這對于開發投資、固投等都產生了影響。
另一方面原因，李宇嘉認為是降低出售型保障房對商品房市場的沖擊。
" 深圳商品房市場下行趨勢仍在，出售型保障性住房的沖擊不容忽視。" 李宇嘉坦言，當房價還有下行預期，人才房、安居房與商品房存在競爭關系，對市場預期、交易造成移動擾動。
《規定》明確了兩種保障性住房移交建設模式：一、城市更新單元優先將配建的保障性住房建筑面積折算成獨立成宗的保障性住房用地無償移交政府，由政府按照有關規定組織開發建設。二、不移交保障性住房用地的，由城市更新項目實施主體在已出讓的開發建設用地實施過程中與商品住房一并建設，建設完成后無償移交給政府或政府指定機構。
在保障性住房配建比例方面，《規定》明確，配建比例按照城市更新單元改造類型結合保障性住房配建空間范圍圖明確的分類地區確定，一、二、三類地區的保障性住房配建基準比例分別為 20%、18%、15%。
" 政策通過三類地區差異化配建比例和動態調節機制，結合用地移交免繳地價、審批流程簡化等激勵措施，有利于提升開發商參與積極性。" 中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示。
在移交面積和地價方面，《規定》明確，移交保障性住房用地面積應當先測算保障性住房建筑面積，再按照城市更新單元規劃居住用地的平均容積率折算確定。
值得一提的是，《規定》還要求城市更新單元建設的商品住房預售時，實施主體應當同步告知購房者項目配建的保障性住房相關信息。
樂有家研究中心認為，新規一方面增加了保障房的多渠道供應，另一方面通過按比例配建、免繳地價等規定減輕開發商壓力，保障開發商利潤空間。
孫紅梅表示，深圳此次調整并非放松保障房建設，而是通過靈活機制平衡市場與保障需求，允許部分保障房轉為商品房，加速停滯項目落地，推動住房市場向 " 保障房與商品房雙軌并行 " 轉型，標志著深圳在房地產發展新模式探索中邁出關鍵一步。
不過，李宇嘉也指出，新規只是在產業內部做供需主體技術層面的修補，關鍵還在于市場預期。市場預期與房價的走勢、需求的體量、資金平衡等，以及更深層次的供需關系以及深圳的收入、就業基本面有關。 ( 作者：譚夢桐 )
