龍光 219 億元境內債重組方案，獲債權持有人通過。
7 月 9 日晚間，深圳市龍光控股有限公司公告稱，公司境內債券重組已完成投票，涉及的 21 筆公司債券及資產支持證券重組議案均獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計 219.6 億元。
龍光債務化解取得的成果，是當前出險房企債務風險加速出清的一個縮影。
近期，房企債務重組呈加速推進態勢。其中，時代中國、金輪天地、融創等房企境外債重組已基本獲債權人通過，將進行聆訊；旭輝向債券持有人定向發送了境內債券重組的全面優化方案；正榮地產就境外及境內債務制定新重組計劃等；寶龍地產也表示，公司正在對境外債務進行重組。
據中指院統計，截至目前，融創、富力、中梁、當代、佳兆業、奧園、金輪天地、禹洲、遠洋、時代中國、綠地、金科、協信遠創等 14 多家房企債務重組或重整獲批。此外，金輪天地、融創等房企境外債重組已基本獲債權人通過，將進行聆訊。
中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜向記者表示，債務重組是出險房企 " 自救 " 的關鍵一步，但能否真正 " 脫險 "，還需依賴外部市場修復和內部經營改善的共同作用。
" 如何讓經營性現金流回正真正具有可持續性，在一、二線城市的激烈競爭中補充土地、提升運營效率，又如何在修復的融資環境中重獲金融機構信任，決定這些歷經劫波的房企能否真正重獲新生。" 一位房地產行業人士指出。
公布方案僅 20 天，龍光便完成境內債二度重組
距離 6 月 20 日向投資人公布境內債重組議案僅 20 天，龍光便完成了境內債二度重組。
" 龍光境內債券重組獲得了投資人高度支持，大部分債券表決提前通過。" 一位接近龍光方面的人士告訴記者。
公告顯示，此次龍光境內債券重組全面覆蓋 21 筆存量的交易所債券，涵蓋公司債券及資產支持證券等各類債券品種。重組方案涵蓋了特定資產、資產抵債、現金購回、債轉股及留債等五大選項，其中現金回購比例提升至 18%（原為 15%），資產抵債比例提升至 35%（原為 25%），留債展期期限從 9.5 年縮短至 8 年。
" 在資產抵債選項，龍光設計了以物抵債、單一資產信托和集合資產信托三種模式。所有模式均有頭部現金安排，是其他同業方案所不具備的，也是投資人最為關注的一點。" 上述接近龍光人士表示，設立單一資產信托模式降低中小投資者參與門檻；" 以物抵債 " 和 " 單一資產信托 " 模式均不設收益上限，未來相關資產升值產生的全部收益將完全歸屬于投資人；以物抵債資產權屬清晰、完整。
一位投資人士認為，在當前房企流動性仍較為緊張的背景下，龍光此次重組的資源籌措力度超過市場預期。
" 一方面，公司此前為境內債券提供的 29 項增信資產，此次按照開發階段屬性分門別類，匹配不同重組選項，全部用于本次重組。另一方面，龍光從境外籌集了 5 億元現金資源，并計劃增發 5.3 億股股票，用于支持本次境內重組方案。" 上述投資人士稱。
" 下一步，龍光將根據債券持有人會議議案相關條款的約定，快速落地相關后續工作，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項中進行選擇及分配。" 龍光方面表示。
除了龍光，旭輝、時代中國、正榮地產等多家房企，也于近日公布了債務重組進展。
記者從獨立信源處獲悉，7 月 8 日，深陷債務壓力的民營房企旭輝控股向境內債券投資人，定向發送了其境內債券重組的全面優化方案。
據悉，旭輝集團境內債務規模約 100.6 億元，涉及 7 只存續債券。
與之前的版本相比，旭輝最新方案在現金回購、債轉股、以資抵債等核心條款上，均有所改善。其中，在現金回購選項方面，旭輝將現金回購的上限提升至 2.2 億元，回購價格也提高至債券面值的 20%；定增股票的上限從 6.8 億股增加到 10.2 億股，對應的債券面值上限也從 10 億元提高至 15 億元；在以資抵債選項中，旭輝拿出四個一線城市項目作為底層資產，每百元面值債券可置換的資產價值從 36 元提升至 40 元。
此次修改債務重組方案后，記者了解到，投資人對于此次的優化方案反饋較好。" 現金回購這塊，雖然總額不及融創，但價格的抬升，還是看到了公司的誠意。" 一位投資人稱。
同一日，時代中國發布內幕消息，宣布境外債務重組計劃獲 90.08% 債權人投票通過，將尋求高等法院對計劃的批準及裁決。尋求裁決計劃的呈請，將于 2025 年 7 月 30 日上午十時正（香港時間）聆訊。
此外，正榮地產于 6 月 30 日宣布，就集團的境外及境內債務制定新重組計劃，重組計劃目前處于初步階段，可能涉及將債務（全部或部分）轉換為公司新股份，余額由債權人注銷；延長償還債務的到期日等。
房企債務重組全面提速，削債成主流
按各房企公布的情況及公開信息，近期房企債務重組呈現加速推進態勢。
對于這一現象背后的原因，多位業內人士向記者表示，房企債務重組加速由多種因素疊加造成，包括債務集中到期壓力、債權人預期趨現實、政策與資金雙支持、企業自救迫切性等方面。
從整體債務壓力情況來看，柏文喜表示，2025 年房企到期債務總額高達 5257 億元，其中第三季度為償債高峰，到期規模約 1574 億元。由此可見，房企整體債務壓力仍然不小，由于當前市場仍處于調整狀態，加之出險房企經營及回款能力下降，其償債能力減弱，迫使這部分房企有必要加快債務重組進程。
政策層面，" 金融監管部門明確支持房企合理融資，央行 5000 億元紓困專項再貸款落地，為市場注入流動性。此外，保交樓資金的介入與支持，在盤活房企存量資產的同時，也提升了企業與債權人協商的成功率。" 柏文喜稱。
而債權人預期的轉變，同樣是一個關鍵因素。
" 經過市場長期調整，債權人對債權回收的預期，更趨實際。" 中指院企業研究總監劉水認為，債權人意識到房企債務償還的難度較大，相較于破產清算和資產持續貶值，更傾向于接受重組方案，以提高債務清償率。另外，部分債權人在出險房企債務不斷換手后，持有成本較低，如果重組方案的現金回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重組。
劉水強調，對于出險房企而言，盡快完成債務重組，讓公司恢復正常經營，才能夠最大程度拯救企業資產價值，也有助于保持團隊經營能力，推動公司轉型。
再者，按本輪房企公布的債務重組方案，" 實質性削債 " 成為主流。
" 本輪債務重組一個明顯共性特點是，削減債務規模。相比以往以展期為主的模式，當前方案更注重實質性削債，多家房企開始通過債轉股、可轉債等方式削減債務規模。" 一位房地產行業分析人士表示。
柏文喜指出，按各房企所公布的債務重組方案，越來越多房企采用 " 債轉股 " 方式削債，如旭輝、融創、佳兆業等，通過發行可轉債或股權置換降低負債率。同時，削債比例提高：相比以往 " 展期為主 "，本輪重組更注重實質性削債，部分企業削債比例超過 50%。
這其中，融創境外債二次重組采用債權轉股權模式，預計化債約 600 億元；旭輝預計削減境外債務約 52.7 億美元（約合 379 億元人民幣），占境外債務總額的 66%；碧桂園在境外債重組后預計將減少債務約 110 億美元。
多位行業分析師指出，在新房銷售尚未回穩以及資產折價壓力下，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且提高削債比例可能是普遍趨勢。
重組并非終點，房企回歸正軌仍需 " 內外兼修 "
成功達成債務重組協議，無疑是深陷困境房企的一個重要里程碑，對企業和行業都具有積極意義。
" 對于出險房企來說，盡快完成債務重組，推動公司恢復正常經營，才能夠最大程度拯救企業資產價值，也有助于保持團隊經營能力，推動公司轉型，盡快恢復正常經營。" 劉水稱。
而對于整個房地產行業來說，分析人士指出，出險企業盡快推進債務重組，不僅能夠加快行業風險出清，也有助于提振行業發展信心。
柏文喜向記者表示，長遠看，市場持續調整一方面帶來了壓力，另一方面也在推動行業告別 " 高杠桿、高周轉 " 的舊模式，轉向更注重精細化運營和現金流健康的可持續發展軌道。同時，風險的有序化解，也有助于逐步修復購房者、投資者對行業的信心。
不過，完成債務重組只是企業走出困境的第一步，實現債務重組與企業完全回歸正常經營軌道之間，仍存在一定距離。
就在近日，融創因一筆借款糾紛，再次引發市場關注：其旗下位于北京望京融科中心的兩間辦公物業被擺上拍賣臺，總起拍價約 3970 萬元。
債務重組取得重大突破的融創，為何再次因債務糾紛，其北京辦公樓部分物業被拍賣？
對此，多位行業人士向記者指出，債務重組主要解決的是 " 存量債務壓力 " 和 " 外部融資枯竭 " 的問題。房企能否真正走出困境、避免未來再次陷入債務危機，根本上依賴于企業自身 " 造血 " 能力的恢復。
" 出險房企債務重組成功有助于緩釋風險，但企業真正走出危機，還需要市場回暖支持，企業基本面獲得改善后才能夠避免重復展期或者重復進行債務重組。" 劉水在接受記者采訪時說。
劉水建議，房企應緊抓 " 因城施策 " 帶來的政策窗口期，加速布局優質項目來實現銷售去化，同時使用多種方式加快資金回籠速度。" 只有持續獲得銷售回款，才能保障現金流入，方能增強償債能力。"
一位房地產行業分析師也認為，盡管政策層面持續釋放暖意，但金融機構對房企，特別是曾出險房企的信心恢復，將是一個緩慢的過程。" 重建市場信任，需要企業展現出持續的經營改善和財務自律。"
惠譽評級亞太區企業評級董事石露露向記者表示，盡管中央及各地政策持續優化調整，中國房地產市場的復蘇可能主要集中在一線城市及部分強二線城市。但這些城市的競爭正在加劇，因為大多數全國性的國有房企也在重新布局并集中發展這些城市。
" 我們認為，重組房企能否在這些城市補充土地，將對它們的中長期發展產生重大影響。" 石露露在接受記者采訪時說。
