中鐵建花語璟云終于出了成績(jī)單。
8 月 27 日，北京住建委官網(wǎng)顯示，它網(wǎng)簽了 2 套，來自樓王 3#，一棟 5 層住宅，網(wǎng)簽價(jià)5.84萬元 /平米。其中，1 單元 310 室、94 平米一套；2 單元 301 室、106 平米。
另外，1# 一單元 501 室，自 8 月 25 日就處于已預(yù)定狀態(tài)，面積 106 平米。
3 天前，花云璟云對(duì)外秀出了開盤海報(bào)——首開去化率 80%。換算過來，首推的 113 套房源，開盤當(dāng)日便賣出了 90 套。
這份海報(bào)水分有多少，只有中鐵建地產(chǎn)自己清楚。
從時(shí)間上看，它的開盤速度有點(diǎn)拖拉，領(lǐng)取預(yù)售證的日子，是在 8 月 2 日。
甚至，在領(lǐng)取規(guī)劃證環(huán)節(jié)，走了非尋常道路，竟然比公眾反饋意見公示早了 41 天。
有人說，中鐵建地產(chǎn)時(shí)運(yùn)不濟(jì)，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
1、地價(jià)太貴了，比東面一路之隔的招商云璟攬閱，貴了7200元 /平米；
2、遇到了通州河景地王中建運(yùn)河玖院，兩者的剛需產(chǎn)品面積段，幾乎重合。
這兩點(diǎn)，讓中鐵建地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，壓力山大。
一則事關(guān)利潤(rùn)問題；二則事關(guān)去化問題。
一本算不過來的賬本
審視花語璟云的成績(jī)單，無關(guān)網(wǎng)簽數(shù)量多寡，而在于它的價(jià)格。
已售的兩套房顯示，它的網(wǎng)簽均價(jià)為：5.84 萬元 / 平米！
在通州梨園板塊，這個(gè)價(jià)格算是正常的。
但，它擱在花語璟云身上，中鐵建地產(chǎn)像似白忙活了一場(chǎng)。
今年 4 月 2 日，闊別京城樓市 3 年之久的中鐵建地產(chǎn)，重回北京的土拍現(xiàn)場(chǎng)。
經(jīng)過 200 多輪的競(jìng)拍，最終它從招商蛇口等一眾實(shí)力選手中虎口奪食，以 7.755 億元的價(jià)格拿下花語璟云地塊，溢價(jià)率21.94%，樓面價(jià) 3.58萬元 /平米。
無論樓面價(jià)、溢價(jià)率、競(jìng)拍輪次，均創(chuàng)下通州樓市的土拍紀(jì)錄。
凡事就怕對(duì)比。
在花語璟云東面一路之隔，是招商云璟攬閱，今年 2 月份拿預(yù)售證，網(wǎng)簽價(jià)5.81萬元 /平米。
兩者房子售價(jià)相差 300 元 / 平米，但樓面價(jià)卻差了 6900 元 / 平米。
花姐請(qǐng)教了地產(chǎn)專業(yè)人士，以花語璟云的樓面價(jià)和售價(jià)來測(cè)算，中鐵建地產(chǎn)這次可能不賺錢。
正所謂是：賠本賺吆喝。
如果站在中鐵建地產(chǎn)回歸大本營(yíng)的戰(zhàn)略角度，即便沒有利潤(rùn)，通過花語璟云鍛煉團(tuán)隊(duì)，孫洪軍或許也是能夠接受的。
受制于硬件條件，中鐵建花語璟云只規(guī)劃了 7 棟 4-16F 的住宅樓，。
其中6#和 7#原本是一棟樓，只因要達(dá)標(biāo)樓間距，后被拆分開來。（詳見《中鐵建花語璟云，拆了一棟樓》）
它共有 4 個(gè)段位的戶型：
94 平米共 52 套，占比 26%。分布在 5# 兩個(gè)端戶，7# 西端戶，及 3#、6#、4# 的東端戶；
106 平米共 67 套，占比 33.17%。分布在 1#、3#、5# 中間戶，7# 東戶及 6# 中間和西端戶；
110 平米共 27 套，占比 13.37%。分布在 1# 兩個(gè)端戶，3# 西端戶及 4# 東端戶；
124 平米共 56 套，占比 27.72%。全部集中在 2#。
首次取證的房源，除了 5# 外全部入市，共 158 套。
其余 3#、4#、6#、7# 的產(chǎn)權(quán)得房率，分別為 80.1%、80%、79.7%、80.6%。
整體看，它的產(chǎn)權(quán)得房率中規(guī)中矩，屬于行業(yè)平均水平。
加上贈(zèng)送面積后，其實(shí)際得房率最低在 85.6% 左右，最高則在 93.5% 左右。
通州樓市卷得厲害
整體排布上，花語璟云并非正南正北，偏西南約15度，從南至北排了 4行。
加上 1.7 的容積率，整體格局上，樓棟之間并無太多角煞，并且將原 6# 分拆為兩棟樓后，樓間距也基本能夠達(dá)標(biāo)。
選房攻略方面，94 平全部分布在樓棟的端戶，贈(zèng)送面積不少，南向內(nèi)嵌煙臺(tái) + 側(cè)面飄窗 + 北向一處設(shè)備平臺(tái)。
花姐優(yōu)先推薦 4#，盡管產(chǎn)權(quán)得房率稍低，但采光好，居住體驗(yàn)感最佳；5#雖位于小區(qū)正中央，但只有 5層?xùn)|邊戶會(huì)存在些許角煞。
124 平和 126 平只集中在 2# 一棟樓中，居住體驗(yàn)上，中間戶 124 平會(huì)更好一些，但邊上的 126 平贈(zèng)送面積更多，看購房者更在意哪點(diǎn)了。
當(dāng)中建運(yùn)河玖院出世，花語璟云的優(yōu)勢(shì)就弱了許多——雖然容積率只有 1.7，但第一排有退線過大，導(dǎo)致實(shí)際容積率約2.0。（詳見《中海地產(chǎn)的無奈》）
無論從景觀資源、配套資源，花語璟云都遇到了強(qiáng)勁的對(duì)手。
好在，花語璟云的總套數(shù)只有 202 套。
