文 | 睿思網
上半年已過，國產公募 REITs 接連公布第二季度業績，結果卻是冰火兩重天。
截至上半年末，滬深兩市上市的公募 REITs 達到的 68 只，總市值突破 2000 億元，數量上位居亞洲第一。
Wind 數據顯示，截至 7 月 4 日收盤，今年 1 月 1 日之前上市的 58 只 REITs 中，57 只今年以來取得正收益。2025 年上半年中證 REITs 全收益指數呈現單邊上漲的局面，累計上漲幅度達到 14.21%。漲幅前三的板塊分別為消費基礎設施、倉儲物流與保障性租賃住房，漲幅分別為 38.7%、22.5% 和 21.2%。
從業績層面，據睿思網梳理的 42 家上市 REITs，二季度累計實現營業收入超 31 億元，其中有 9 只單季收入超億元；42 家公募 REITs 累計凈利潤約 4.6 億元，其中 14 只單季利潤超千萬，不過有 5 家在二季度錄得了凈虧損。另外，42 家 REITs 的平均年化現金流分派率為 4.84%。
其中，平安寧波交投 REIT 二季度營收和凈利潤表現依舊強勁，營收和凈利分別為 5.3 億元和 1.13 億元，其年化現金流分派率也高達 14.39%，遙遙領先其他 REIT 產品。
去年 12 月 26 日，平安寧波交投 REIT 首發上市，成為全國首單以跨海大橋作為入池資產的 REIT 項目。數據顯示，杭州灣跨海大橋全長 36 公里，每 1.5 秒就有一輛車駛過，一類客車 80 元 / 車次，六類貨車 320 元 / 車次。
今年一季度，平安寧波交投 REIT 實現收入 5.17 億元，凈利潤 1.08 億元，可供分派現金流 3.78 億元。該業績在全市場 68 只 REITs 產品中排名居前。
而在一季度營收緊隨平安寧波交投 REIT 的國泰君安濟南能源供熱 REIT，二季度遭遇業績滑鐵盧，不僅營收在 42 只 REITs 中業績墊底，僅有 8 萬元，凈利潤更是虧損超千萬。
供熱 REIT 遇 " 夏季寒潮 "
國泰君安濟南能源供熱 REIT 在業績報告中解釋稱，因為本報告期為非供暖季，采暖費收入確認在供暖季。采暖費收入季節周期特點明顯，項目公司收入與成本并非在一年內平均發生，投資者不能按照本期占全年的時長比例來簡單判斷本基金全年的現金流分派率。
國泰君安濟南能源供熱 REIT 的底層資產為山東省濟南市供熱長輸管網項目，包括 232 段長輸管網資產所有權及其對應的經營權利，基礎設施項目自 2014 年 12 月開始運營，已運營約 10.5 年。
公告稱，報告期內基礎設施項目經營狀況良好，不涉及周邊新增競爭性項目，不涉及重大變化和經營策略調整以及對基金份額持有人權益的影響。
截至二季度末，基礎設施項目對應的供熱面積為 39,703,094.47 平方米，收費面積為 27,654,311.88 平方米，收繳率為 99.80%，共計用戶數 403,677 戶，停熱率為 30.35%，基礎設施項目的運營收入為項目公司自終端用戶收取的采暖費收入，本報告期為非供暖季，采暖費收入確認在供暖季。
今年 2 月 17 日，國泰君安濟南能源供熱 REIT 在上交所正式上市，開盤以 30% 的漲幅封住漲停。該基金在發行時市場反響就十分熱烈，創下近兩年網下詢價認購倍數新高，公眾認購募集規模約 912.68 億元，為初始份額 813 倍，創發行時公募 REITs 認購倍數新高。
今年一季度（2025 年 01 月 13 日 -2025 年 03 月 31 日），國泰君安濟南能源供熱 REIT 實現營收 3.77 億元，凈利潤 7354.67 萬元，年化現金流分派率高達 15.85%。
隨著第二季度業績滑鐵盧，其在二級市場也略有降溫，連續三個交易日下跌，不過跌幅并不大。二季報顯示，其年化現金流分派率仍有 6.3%，高于市場平均水平。
山東省是集中供熱大省，供熱節能市場需求較大，省內業務仍有較大開拓空間，近十年來，山東省城市供熱面積逐年增長。一般而言，濟南的供暖季由 11 月中旬至去年 3 月，這也意味著，國泰君安濟南能源供熱 REIT 業績也將受季節的影響。
相比之下，鵬華深圳能源 REIT 表現相對穩定，二季度收入為 3.86 億元，凈利潤達 5343.13 萬元，但經營活動產生的現金流量凈額為 -2935.72 萬元。2024 年，項目營業收入 15.6 億元，是 2024 年收入最高的 REIT 產品，期內可供分配金額 3.56 億元，對應年化分派率為 10.02%。
該基金以天然氣發電廠為底層資產，主要以液化天然氣為主要燃料，提供電力生產及相關服務并獲取電費收入，2022 年 7 月，正式在深交所上市。2022 年、2023 年業績持續走強、持續創出項目投運以來歷史新高，2024 年表現有所走弱。
高速公路業績強勢
回顧國內公募 REITs 第二季度運營表現，能源、交通基礎設施及高速公路等依舊表現亮眼，但也涌現了部分消費類產品。
在睿思網統計的 42 只 REITs 產品中，有 6 只高速公路類 REIT 位列二季度營收排名前十，分別為中金安徽交控 REIT、平安廣州廣河 REIT、工銀河北高速 REIT、華夏南京交通高速公路 REIT、招商高速公路 REIT、華夏中國交建 REIT，整體營收表現較一季度環比相差不大。其余則被交通、能源、倉儲物流和消費類基礎設施瓜分。展望三季度，暑期和節假日帶動的客車流量或將繼續推動運營表現增長。
據年報信息，2024 年滬市 REITs 共進行 64 次分紅，實際分紅金額近 60 億元，同比增加 32%。其中，高速公路 REITs 以 34 億元的實際分紅金額占據半壁江山，是名副其實的 " 現金牛 "。
凈利潤方面，二季度大部分 REIT 實現盈利，其中平安寧波交投 REIT 單季凈利破億元，達到 1.13 億元，環比一季度繼續上漲；鵬華深圳能源 REIT 凈利超過 5000 萬元，另有 12 只產品凈利過千萬。
但其中，也有 5 只產品出現虧損。除上文提到的國泰君安濟南能源供熱 REIT，華安張江產業園 REIT、中金安徽交控 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、華夏和達高科 REIT 均出現不同程度的虧損。其中，華安張江產業園 REIT 已連續多個季度出現虧損。
此外，營收排名居前的中金普洛斯 REIT，凈利潤表現卻處于墊底。二季度，該基金實現營收 1.07 億元，凈利潤則僅有 9.15 萬元。本期現金流分派率 1.14%，年化現金流分派率 4.55%。
報告顯示，中金普洛斯 REIT 持有 10 個倉儲物流園，基礎設施項目整體經營平穩，截至 2025 年 6 月 30 日，時點平均出租率 92.24%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積后出租率為 92.27%，期末合同租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均租金單價為 33.88 元 / 平方米 / 月，租金收繳率 98.45%。
整體而言，公募 REITs 產品的市場表現與經濟周期密切相關，而對經濟周期相對敏感性較低的產品，在不斷變化的市場中依然能相對保證穩定現金流。
