本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
八月的廣州，總在暴雨與烈日間無縫切換。海珠區客村板塊鴻運花園旁邊的工地上，幾臺挖掘機日復一日地伸展著鐵臂，不知疲倦地作業。
這片工地的前身，是新港商業城。今年 3 月，《廣州城市新中軸海珠片區三滘、東風啟動區控制性詳細規劃》（下稱《啟動區規劃》）審議通過，作為東風村城中村改造項目 D34 安置地塊西側的配套道路用地之一，承載過無數生活痕跡的新港商業城，也于當月正式啟動拆遷，在機器的轟鳴聲中高調地告別舊時光。
城市更新的浪潮滾滾向前，被選中的土地迎來了它的新舊交替。根據今年 4 月公布的征收補償方案，D34 安置地塊西側配套道路用地范圍內的國有土地上住宅，最高補償達到 6 萬元 / 平方米，補償標準相較此前的征求意見稿更高。與之對比的是，地塊隔壁的鴻運花園小區樓齡長達 30 年的二手房，成交價僅 2.36-3.13 萬元 / 平方米。
在巨大價差的誘惑下，投資者悄然入場。
深耕海珠多年的廣州資深房產中介李明告訴時代財經，因臨近最早啟動拆遷的地塊，鴻運花園是投資者的目標之一。他們的核心訴求清晰，既希望鴻運花園未來被納入征收范圍，從而獲取遠高于買入價的補償，也考慮在拆遷預期升溫的過程中，將房子以更高的價格轉手給下一個買家。
1984 年，廣州開始城市新中軸線規劃，直至 2010 年，新中軸線北段的建設基本完成，北段北起天河區燕嶺公園，跨過珠江到達位于海珠區的廣州塔，隨著《啟動區規劃》落地，這條承載城市發展的新中軸線正式向南舒展，在海珠區內又延伸出 6 公里，覆蓋多個小區。
盡管這些小區的拆遷前景尚未明朗，廣州樓市早已暗流涌動，精明的投資者們正以 " 老破小 " 為籌碼，展開了一場博弈。
有投資者抄底買房，兩月后漲價 152 萬掛出
近日，與原新港商業城毗鄰的赤崗西路小區，有一套二手房掛牌價下調 20 萬元，但調整后單價仍處高位，約 4.07 萬元 / 平方米。
貝殼找房顯示，赤崗西路小區在 1990 年至 2001 年之間建成，2020 年 9 月至今一共成交了 12 套房源，成交單價介于 2.07-3.28 萬元 / 平方米。其中，3 套房源在今年成交，價格分別 2.11 萬元 / 平方米、2.35 萬元 / 平方米、2.59 萬元 / 平方米。
受拆遷傳言的影響，業主普遍惜售，目前在貝殼找房平臺上，赤崗西路小區僅有一套房源掛牌。李明向時代財經透露，這套房子的業主正是一名投資客，其在今年 3 月 14 日以總價 208 萬元、單價 2.35 萬元 / 平方米買入該房，又于 5 月 14 日以總價 396 萬元、單價 4.48 萬元 / 平方米掛出，后經兩次降價至 360 萬元，但相較買入總價，仍然高出 152 萬元。
" 圍繞新中軸線南段的拆遷博弈，最早是從去年下半年開始，起初只有一小部分群體收到風聲，其中很多做（房產）中介的，甚至大部分業主都不知道 "，李明表示。
時代財經了解到，去年 1 月，新中軸線海珠片區成功獲批國家首批城中村專項借款，并按照 " 先南北、后中間，先舊廠、后舊村 " 的改造思路，逐段實現海珠片區的貫通，去年已與多家舊廠達成搬遷及補償意向，在同年 9 月開展對海珠片區首個啟動地塊——三滘村華南鞋城的拆除工作。
大約是從此時開始，投資者聞風而動，并逐漸有更多人加入。據李明了解，投資者群體除了來自房產中介等房地產從業者外，更多的是專注拆遷房產投資的人士，普通買家僅占少數。
整體而言，投資標的分布在新中軸線南段范圍之內。由于客村板塊可能拆遷的住宅多為老舊小區，投資者的目標也集中于此，李明總結投資者青睞的標的特點：一是單價低，多為市場上的 " 筍盤 "；二是總價低，普遍在一百多萬元；三是租金回報率高，" 他們買來不是自己住，幾乎都是出租，而且有些人同時拿了多套房子，因此希望租金能夠抵扣大部份月供 "。
多個老舊小區納入征收范圍，投資客伺機入場
在國家政策引導、地方性法規保障及專項借款的支持下，自去年起，廣州城市更新進程明顯提速，多個舊廠、舊城、舊村改造項目相繼取得關鍵進展。
從去年開始，多個老舊小區陸續明確納入征收范圍后，投資客發現補償金額與周邊二手房價存在套利空間，隨即伺機入場。
據悉，廣州城市新中軸線南段、白鵝潭商務區、廣州灣區新岸等重點規劃片區均涉及城市更新。因此，投資客的 " 捕獵場 " 不限于海珠，而是在廣州城中四處出擊，搜尋符合預期的 " 獵物 "。
位于荔灣白鵝潭商務區石圍塘板塊的恒潤閣業主黃霖留意到今年小區的房價異動。貝殼找房顯示，目前，恒潤閣一共有三套房源掛牌，單價分別為 3.04 萬元 / 平方米、3.51 萬元 / 平方米、3.86 萬元 / 平方米。
恒潤閣在 1995 年至 1996 年期間建成，至今已有將近 30 年樓齡，作為傳統概念里的 " 老破小 "，去年以來，恒潤閣一共成交了 4 套房子，單價介于 1.71-1.86 萬元 / 平方米之間，而在房地產市場仍處于上行周期的 2020 年至 2021 年，恒潤閣的成交單價為 2.19-2.91 萬元 / 平方米。
當前，房地產仍處于止跌回穩的階段，加上拆遷預期的推動，恒潤閣業主的心態走強，掛牌價格整體水漲船高，甚至遠超多年來的成交價格。
恒潤閣與山村城中村改造項目和石圍塘舊城改造項目相鄰。根據荔灣區人民政府在今年 5 月公布的《荔灣區山村城中村改造（一期）項目國有土地上房屋征收補償方案》，征收范圍內國有土地上的住宅房屋，在綜合最優條件下，最高可獲得 5.6 萬元 / 平方米的補償金額。
黃霖告訴時代財經，他曾在 2023 年至 2024 年期間，將他名下的房子以單價 2-2.5 萬元 / 平方米掛出，但無人問津，如今他也不打算賣房了，" 等等拆遷消息，不急 "。
業主心態走強，有 " 老破小 " 跳漲 410 萬
在廣州樓市，投資 " 老破小 " 以 " 博拆遷 " 的現象正多點散發，" 確實帶來了一部分的成交 "，但據房產中介李明觀察，" 拆遷只是小范圍，并沒有帶動整個市場的熱度 "。
數據印證了市場表現。根據廣州中原研究發展部，7 月，廣州成交新房 4874 套，環比下降 33%，同比下降 18%；成交二手房 8962 套，環比下降 9.4%，同比下降 10.7%。
價格方面，根據國家統計局，7 月，廣州新建商品住宅銷售價格環比下降 0.3%、同比下降 4.6%；二手住宅銷售價格同比下降 6.0%、環比下降 1.0%。
此外，拆遷預期對局部樓市的影響經過半年多發酵，已推動相關房源掛牌價格攀升，套利空間隨之縮窄，導致 " 老破小 " 的投資價值減弱，進而拉低成交量。與此同時，業主因對拆遷預期抱有期待，惜售心態加重，也使得市面上符合投資標準的可交易房源數量有所減少。
與恒潤閣同在石圍塘板塊的小區蓬萊花園，當前僅 5 套房源在售，掛牌價區間為 2.58-5.57 萬元 / 平方米。去年至今，蓬萊花園累計成交 11 套房源，成交單價僅介于 1.81-2.73 萬元 / 平方米，與當前掛牌價存在明顯差距。
貝殼找房顯示，近一個月，蓬萊花園有 3 套房源上調了掛牌價格，總價分別增加 22 萬元、50 萬元和 410 萬元。其中，漲幅最大的是一套建筑面積 111.39 平方米的 3 房 2 廳戶型，當前總價高達 620 萬元，折合單價將近 5.57 萬元 / 平方米。
值得注意的是，該小區臨近的山村舊改（一期），最高補償金額 5.6 萬元 / 平方米，房源售價幾乎追平拆遷補償金額，已基本不存在套利空間。
不過，李明表示，目前只是部分業主存在 " 自信心態 "，" 大部分還是比較看得清楚樓市現狀，如今供求關系發生變化，賣方市場轉為買方市場，新房還在建，二手房源庫存又比較多，整體房價相對前幾年依然下降不少 "。
" 當（拆遷）消息傳遍大街小巷的時候，恰恰意味著老破小的投資熱度已經過去 "，李明認為，在多重因素的疊加之下，對 " 老破小 " 的炒作終究也只是一陣風。
（文中受訪者李明、黃霖均為化名）
