文 | 斑馬消費，作者 | 楊柘

當許家印逐漸淡出大眾視野、中國恒大被摘牌退市，恒大物業能否 " 逃離 " 恒大系？

日前，恒大物業公告披露，中國恒大清盤人計劃出售中國恒大及 CGE Holdings 所持公司合計 51.016% 股權，且已從部分有意方收到不具約束力的指示性要約。

如果順利的話，這不僅是物管行業最受關注度的一宗并購案，也將是恒大物業命運逆轉的關鍵節點。

據公告，清盤人將在 11 月前后邀請有意方磋商并最終形成交易文件，屆時新東家的神秘面紗將會被揭開。

擺上貨架

中國恒大自上月被摘牌退市后，清盤人對其旗下資產的處置進程加快。日前，恒大物業（06666.HK）被擺上貨架。

據 9 月 11 日公告，公司在 9 月 10 日收到中國恒大及 CGE Holdings 共同及個人清盤人發出的接洽函。

該接洽函載明，清盤人一直尋求機會出售二者所持公司合計 51.016% 股權，且已在 9 月 9 日收到不具約束力的指示性要約，尚未與任何有意方進行談判。

9 月 12 日，恒大物業復牌，股價即迎來大漲，總市值飆過百億港元。

這并不是公司首次計劃易主。早在 4 年前，中國恒大爆發流動性危機后，恒大物業就曾被作為優質標的擺上貨架，以圖換取資金回血。

上一次出現的 " 金主 "，乃是有著廣州 " 隱形地主 " 之稱的合生創展集團。

2021 年 10 月，合生創展集團（00754.HK）擬以對價 200.4 億港元，獲得恒大物業 50.1% 股權。

這宗本可以馬上為中國恒大 " 輸血 " 的收購，因雙方在相關條款未達成一致不歡而散。

恒大物業是恒大系繼恒大汽車上市后的第 3 家上市企業，于 2020 年底登陸港股。巔峰時期的 2021 年 2 月，公司市值高達 2000 億港元，僅次于碧桂園服務。目前，其實控人仍為許家印。

2024 年 1 月，中國恒大與債權人就重組事項難以達成一致，隨后清盤在即。恒大系 " 遺產 " 中較為優質的恒大物業，被出售的宿命，已在冥冥之中注定。

神秘買家

恒大物業年收入超百億元，在管面積行業第三，有著穩定的收益能力。中國海外發展、華潤置地以及九龍倉等，均為市場傳聞中的潛在收購方。

但要拿下這個標的，可能并不太容易，以目前市值匡算，51% 股權比例，估值約 60 億港元。

目前市場猜測的潛在買家，主要為兩類：一類是能夠在資本寒冬中逆勢收并購的企業，比如萬物云收購中洲物業；另一類是自持現金流充沛的物管企業，比如碧桂園物業、保利物業，基本在手貨幣資金維持在 90 億元以上。

在當下頭部物管企業加速整合、對風險資產積極處置的趨勢下，誰會出手拿下恒大物業控制權？

當然，也不排除業外機構對物管標的產生興趣。

今年 4 月底，博裕資本砸下 6.67 億元競得金科服務 18.05% 股權，和一致行動人的合計持股達到 55.91%。

博裕資本自 2021 年底成為金科服務的戰略投資者，先后 3 次出手加碼投資，為此付出合計近 54 億港元。

就目前來看，中國恒大清盤人對恒大物業潛在交易方的甄選，尚處于初步階段。擬在 11 月前后，邀請經挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書，并將與相關有意方磋商最終交易條件的條款，以就潛在交易達成具有約束力的交易文件。

1 個多月后，買家是誰，將被揭開神秘面紗。

經營底色

據證券時報，截至目前，中國恒大清盤人已經掌控恒大系企業數量超 100 家，資產規模約 270 億港元，境外可變現資產金額約 2.55 億美元，回籠資金占比 65.49%。

在可變現資產中，恒大物業屬于較易快速脫手的優質資產。

截至今年 6 月，公司在管面積約 5.96 億平方米，同比增加約 4100 萬平方米。就在管面積來看，恒大物業僅次于碧桂園服務和保利物業；依收入規模計，位列行業前 10。

當前，國內物管行業的變化加劇，物業企業整體發展由規模增長轉向品質運營，更考驗企業的精細化運營水平。

從今年以來經營狀況來看，恒大物業呈現出增收難增利的局面，成為這宗股權收購中難以忽略的痛點。

2025 年上半年，公司實現營業收入 66.47 億元，歸母凈利潤 4.72 億元，同比分別增長 6.86% 和 -5.64%。同期，毛利率為 18.0%，同比下降 2.2 個百分點。

與此同時，公司還經受著流動性緊張及關聯方影響等多重壓力。

在今年上半年報中，董事長段勝利特別強調，來自中國恒大約 1.5 億平方米已簽約的合約項目轉化陷入停滯狀態，未來能否有效轉化存在重大不確定性，需要較長周期化解風險。

期內，公司的應收賬款持續處于高位。截至 6 月底，公司貿易應收賬原值約 58.83 億元，累計計提壞賬損失約 30.42 億元，減值率高達 51.7%；其中，3 年及以上第三方應收賬款原值約 6.61 億元，占第三方應收賬款原值總額比例約 18.0%，其減值后凈值同比增長 23.4% 至 1.81 億元，賬齡結構持續惡化，進一步加劇壞賬減值壓力。

由于物業服務費預繳款項的減少，上述同期，公司合約負債為 24.72 億元，較上年末下降 2.83 億元。

各種不利因素，都給公司現金流帶來壓力。截至今年 6 月底，公司貨幣資金較 2024 年末減少 4 億元。

公司正在積極調整降低流動性壓力，其和債權人協商，債務到期不要求立即償還，通過協商修訂還款計劃。